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【税务筹划】并入房价更能节省企业成本

小舟是最近小盈新接的客户,这天小舟特意来代理记账公司尽心拜访。两人畅聊了一番后,小舟就透露他的房地产开发公司新开发一套房地产项目,取得土地使用权支付费用200万元,房地产开发成本为900万元,允许扣除的房地产开发费用为120万元,转让房地产税费为160万元,房地产出售价格为3000万元,为当地县级人民政府代收各种费用150万元。咨询该业务是单独收取该项费用,还是并入房价收取该费用对企业更有利。

  【分析】

  根据土地增值税有关规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,房地产企业可在房价中一并收取,也可以在房价之外单独收取。企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响,但是会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。因此,企业利用这一规定可以进行纳税筹划,会影响房地产开发的总成本,也就会影响房地产的增值率,进而影响土地增值税的数额。

  【对比】

  筹划前,将该费用单独收取,该项目应纳土地增值税480万元。

  具体计算:

  可扣除费用=200+900+120+(200+900)x20%+160=1600(万元)

增值额=3000-1600=1400(万元)

增值率=1400÷1600=87.5%

  应纳土地增值税=1400x40%-1600x5%=480(万元)

  筹划后,将该费用计入房价,该项目应纳土地增值税472.5万元。

  具体计算:

  可扣除费用=200+900+120+20%x(200+900)+160+150=1750(万元)

  增值额=3000+150-1750=1400(万元)。增值率=1400÷1750=80%

  应纳土地增值税=1400x40%-1750x5%=472.5(万元)

  【结果】

  经过财税筹划后,在进行记账报税可以减轻企业成本负担7.5万元(480-472.5)

  政策依据

  《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税(1995)48)第六条规定:关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计人房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收人。

  对于代收费用作为转让收人计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

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