张总最近遇到了个难题，所以特意上小盈的代理记账公司进行咨询。去年，张总以100万元的价格购进了一块地。这两年土地逐渐升值，公司将土地以380万的价格出售给另一个公司。其应缴各项税费如下:城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%(不考虑其他费用)。想咨询一下如何做好财务规划。

　　【分析】

　　一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。因此，减少销售环节是常见的财税筹划思路。但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次(或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。

　　【对比】

　　筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计133.75万元。

　　具体计算:

应缴纳转让无形资产增值税=(380-100)x5%=14(万元)。

应缴纳城市维护建设税、教育费附加=14x(7%+5%)=1.029(万元)。

　　土地增值率=(380-100-14-1.029)÷(100+14+1.029)x100%=230.35%，适用税率为60%，速算扣除系数为35%。

　　应缴纳土地增值税=(380-100-14-1.029)x60%-(100+14+1.029)x35%=118.72(万元)。

　　各项税收合计=14+1.029+118.72=133.75(万元)。

　　筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以200万元销售给具有关联关系的A公司，再由后者以380万元销售给某公司，各项税收合计89.872万元。

　　具体计算:

　　公司应缴纳转让无形资产增值税=(200-100)x5%=5(万元)。

　　公司应缴纳城市维护建设税、教育费附加=5×(7%+5%)=0.3675(万元)。

　　公司应缴纳土地增值税:

　　1、扣除项目金额=100+5+0.3675=105.3675(万元);

　　2、增值率=(200-105.3675)÷105.3675x100%=89.81%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%;

　　3、土地增值税=(200-105.3675)x40%-105.3675x5%=32.58(万元)。

　　A公司应缴纳转让无形资产增值税=(380-200)x5%=9(万元)。

　　A公司应缴城市维护建设税、教育费附加=9x(7%+5%)=0.6615(万元)。

A公司应缴纳契税=200x4%=8(万元)。

A公司应缴纳土地增值税:

　　1扣除项目金额=200+8+9+0.6615=217.6615(万元);

　　2增值率=(380-217.6615)÷217.6615x100%=74.58%，适用税率为40%;

3土地增值税=(300-217.6615)x40%=32.9354(万元)。

各项税收合计=5+0.3675+32.58+9+0.6615+8+32.9354=88.54(万元)。

　　【结果】

　　筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，在记账报税时使整体成本降低45.21万元，达到了筹划效果。

　　政策依据

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定:条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30%；

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%；

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%(四)增值额超过扣除项目金额200%；

　　土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。