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【税务筹划】不分开核算,可以降低土地增值税

这天小盈的代理记账公司来了位老熟人谭谭,谭谭是小盈的高中同学,同时也是其代账客户的老顾客。两人寒暄后,谭谭透露她的房地产公司出售商品房取得销售收入7000万元,其中普通标准住宅销售额为4000万元,豪华住宅的销售额为3000万元,总扣除项目金额为4,600万元。其中普通标准住宅的扣除项目金额为3200万元,豪华住宅的扣除项目金额为1400万元。想请小盈帮助做税务策划。

  【分析】

  企业可结合实际情况选择合理的核算方式,以达到财税筹划的目的。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅,又做其他房地产开发,分开核算和不分开核算税负会有差异的。选择哪种方式核算,取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

  【对比】

  筹划前,分开核算,应纳土地增值税800万元。

具体计算:

1销售普通住宅:增值额=4000-3200=800(万元),增值率=800÷3200x100%=25%,适用30%的税率,应缴土地增值税税额=800x30%=240(万元)

  2销售豪华住宅:增值额=3000-1400=1600(万元),增值率=1600÷1,000x100%=160%。按规定适用40%的累进税率,应缴土地增值税税额=1600x40%-1600x5%=560(万元)

  共缴土地增值税:240+560=800(万元)

  筹划后,不分开核算,应纳土地增值税720万元。

  具体计算:增值额=7000-4600=2400(万元),增值率=2400÷4600x100%=52.17%,适用30%的税率,应缴土地增值税税额=2400x30%=720(万元)

  【结果】

  通过比较可见,分开核算比不分开核算记账报税多支出80万元(800-720)税款。主要是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,无法享受免税优惠。所以,进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。

  政策依据

  《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48)第十三条规定:关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题,对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条()项的免税规定。

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