小盈公司最近新来了个代理记账的客户是做房地产生意的，今天营销经理晓林特意上门拜访。在和小盈的交谈中透露出其所在公司最近盘下了一栋普通标准住宅，经核算，税法规定的扣除项目金额为5500万元，该公司原定不含增值税销售价格为7000万元，想让小盈为其做出纳税筹划方案。

　　【分析】

　　纳税人建造普通标准住宅出售，在增值额大大超过扣除项目金额20%的情形下，单纯靠确定适宜的销售价格已经不足以将增值率控制在20%以内，或者通过大幅降低销售价格已经得不偿失。此时就可以考虑适当提高扣除项目金额，将增值率控在20%以内。

　　【对比】

　　筹划前，按7000万元销售，不考虑其他因素，应纳土地增值税409.09万元。

　　具体计算:

　　增值额=7000-5500=1500(万元)。

　　增值率=1500÷5500=27.27%。

　　应纳土地增值税1500x27.27%=409.09(万元)。

　　筹划后，公司可以加大对小区公共配套设施投入，使得扣除项目金额提高至7500万元，但增值额仍保持1500万元，此时的增值率=1500+7,500=20%，在进行记账报税时可以免征土地增值税。

　　【结果】

　　在增值额不变的前提下，提高扣除项目金额可以大大降低增值率，从而享受免征土地增值税的优惠。

　　政策依据

　　1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。　　

　　2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定

　　有下列情形之一的，免征土地增值税:

　　(一)因国家建设需要依法征用、收回的房地产;

　　(二)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。