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【税务筹划】提高扣除金额,免征土地增值税

        小盈公司最近新来了个代理记账的客户是做房地产生意的,今天营销经理晓林特意上门拜访。在和小盈的交谈中透露出其所在公司最近盘下了一栋普通标准住宅,经核算,税法规定的扣除项目金额为5500万元,该公司原定不含增值税销售价格为7000万元,想让小盈为其做出纳税筹划方案。

  【分析】

  纳税人建造普通标准住宅出售,在增值额大大超过扣除项目金额20%的情形下,单纯靠确定适宜的销售价格已经不足以将增值率控制在20%以内,或者通过大幅降低销售价格已经得不偿失。此时就可以考虑适当提高扣除项目金额,将增值率控在20%以内。

  【对比】

  筹划前,按7000万元销售,不考虑其他因素,应纳土地增值税409.09万元。

  具体计算:

  增值额=7000-5500=1500(万元)

  增值率=1500÷5500=27.27%

  应纳土地增值税1500x27.27%=409.09(万元)

  筹划后,公司可以加大对小区公共配套设施投入,使得扣除项目金额提高至7500万元,但增值额仍保持1500万元,此时的增值率=1500+7,500=20%在进行记账报税可以免征土地增值税。

  【结果】

  在增值额不变的前提下,提高扣除项目金额可以大大降低增值率,从而享受免征土地增值税的优惠。

  政策依据

  1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定,土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%  

  2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定

  有下列情形之一的,免征土地增值税:

  ()因国家建设需要依法征用、收回的房地产;

  ()纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。

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