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【税务筹划】持有满两年再转让,可以节省税负

田田在201910月在北京市区购买了一套普通住房,并且已经取得了房产证明,该套房子的价格为530万元。2021年初,因为某些原因,田田准备将整套房子以580万的价格转让出去。因为涉及到税率问题,田田特意咨询了财务代理公司的小盈。

  【筹划前分析】

如果此时转让,田田需要缴纳增值税:580÷(1+5%)×5%=27.62(万元)

需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加:27.62×(7%+3%+2%)=3.31(万元)

合计税收负担:27.62+3.31=30.93(万元)

【解决方案】  

因为田田急着将这套房子出手,此时已经无法等到持有满2年再销售住房了,为了享受满2年免增值税的政策,田田可以先实际销售住房,等待满2年后再办理房产过户手续。为保证购房者的利益并预防田田未来再将住房销售给他人或者不办理房产过户手续,双方可以签订一个抵押借款协议。田田向购房者借款580万元,以该套住房作为抵押,并办理抵押登记。这样,不经过购房者同意,刘先生是不可能再将住房销售给他人的。

  同时,田田与购房者签订一个购买该套住房的协议,协议约定住房办理过户的日期为202110,如果刘先生拖延办理住房过户手续,可以约定每拖延一日支付一定数额的违约金,如果田田拒绝办理住房过户手续,可以约定一个比较高的违约金,这样就可以预防田田再以高价将住房出售给他人。

  【结果】

通过纳税筹划,在进行记账报税时,田田可以减轻增值税及其附加税费负担30.93万元。

【简明法律依据】

  1《增值税暂行条例》;

2《增值税暂行条例实施细则》;

3《城市维护建设税暂行条例》;

  4《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发(2005)172);

  5《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)

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