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【税务筹划】巧用近亲赠予住房免增值税,降低税负

凌华打算在北京为自己的儿子购买一套住房。因为她们都没有北京户籍,且在北京缴纳社保和个税的时间刚满4年,并不具备在北京购房的资格。所以,凌华就想通过在北京落户的哥哥的名义在北京购房,等到明年符合资格后再转让过户到儿子名下。就税负问题,凌华特意咨询了财务代理公司的小盈。

假设,购买住房花费了350万元,等到明年过户到凌华儿子名字时,房子的市场价格已经变到480万元(含增值税)。

【筹划前计算】

该套住房过户时,凌华的哥哥需要缴纳增值税:480÷(1+5%)x5%=22.86(万元)

需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加:22.86x(7%+3%+2%)=2.74(万元);

凌华的儿子需要缴纳契税:480÷(1+5%)x3%=13.71(万元)

需要缴纳个人所得税:[480÷(1+5%)-13.71]x20%=88.69(万元)

合计税收负担:22.86+2.74+13.71+88.69=128(万元)

  【解决方案】

建议凌华的哥哥将房产先赠予凌华,由于两人是兄妹关系,根据现行税收政策,可以免征增值税和个人所得税,在过户时,凌华需要缴纳契税:480÷(1+5%)x3%=13.71(万元)

随后,凌华可以再将住房赠予自己的儿子,由于两人是母子关系,根据现行税收政策,可以免征增值税和个人所得税,在过户时,凌华的儿子需要缴纳契税:480÷(1+5%)x3%=13.71(万元)。合计税收负担:13.71+13.71=27.42(万元)

【结果】

经过过纳税筹划,在进行记账报税时,凌华等人可以减轻税收负担:128-27.42=100.58(万元)

【简明法律依据】

  1《增值税暂行条例》;

2《增值税暂行条例实施细则》;

3《契税暂行条例》;

4《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36)

5《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税(2009)78);

  6《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部、税务总局公告2019年第74)

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