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【税务筹划】调整公司编制,节约成本高达350万元

  顾总房地产开发有限公司开发的A小区正准备开盘销售。为了控制成本、节约资金、扩大收益,这一天,顾总组织公司中层以上人员讨论相关策略,并邀请代理记账行业的专家小盈召开研讨会。

  A小区项目支付土地出让金1800万元,开发成本3500万元,含借款利息500万元,可售面积32000平方米,如果销售毛坯房,销售收入总额为10000万元。

  【分析】

  调整公司编制,是否会降低10%房地产开发费用扣除?

  【对比】

  筹划前,销售毛坯房应交纳土地增值税。

  不含息建造成本=2000+3800-200=4800(万元)

  扣除项目金额=4800x130%=6240(万元)

  增值额=10000-6240=3760(万元)

  增值率=3760÷6240=78.33%

  适用税率40%,速算扣除率为5%

  应交土地增值税=3760x40%-6240x5%=1194(万元)

  筹划后,假设甲公司开发丽湾小区需要两年时间,公司管理人员60人,每年需要管理费用400万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作,为了加强项目管理,经过董事会决议,把公司的一部分管理人员编制到开发项目中,共计护大项目人员编制38人,每年减少管理费用、增加开发间接费用300万元,无其他变动因素。

不含息建造成本=1800+3500-400+300x2=5500(万元)

扣除项目金额=5500x130%=7150(万元)

增值额=10000-7150=2850(万元)

增值率=2850÷7150=39.86%。适用税率30%,速算扣除率为0.

  应交土地增值税=2850x30%-0=855(万元)

  【结果】

  筹划后,改变公司编制,在记账报税减少企业成本339万元(1194-855)

  政策依据

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6)第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

  ()取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

  ()开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、三通一平等支出。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

  建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

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