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【税务筹划】加大建造成本,获得筹划空间

小盈的代理记账公司最近新接了个客户毛总,毛总是开房地产开发公司的。最近毛总的公司正在开发一个新的小区,为此项目支付土地出让金1800万元,开发成本3600万元,含借款利息320万元,可售面积32000平方米。公司正在制定销售策略,如果销售毛坯房,每平方米售价3600元,销售收入总额为11520万元,由于不知如何计算土地增值税,想请小盈帮助进行纳税筹划。小盈在筹划过程中,使用了适当加大建造成本的方法实现财税筹划。

  【分析】

  房地产企业为了提高产品的竞争力,在市场可以接受的范围内,采取适当加大公共配套设施的投入、改善住房周边环境、提高装修档次等手段增加房屋卖点。投入的成本可以通过提高售价得到补偿,企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额,可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1.3倍,这样就拉动了增值率的降低,从而成功降低企业成本。

  【对比】

  筹划前,销售毛坯房应缴纳土地增值税1636.2万元。

  具体计算:

  不含息建造成本=1800+3600-320=5080(万元)

  扣除项目金额=5080x130%=6604(万元)

  增值额=11520-6604=4916(万元)

  增值率=4916÷6604=74%,适用税率40%,速算扣除率为5%

应缴土地增值税=4916x40%-6604x5%=1636.2(万元)

筹划后,改卖毛坯房为装修房。对房屋进行装修,预计装修费用1600万元,装修之后,每平方米售价为4000元,销售收入总额12800万元。无其他变动因素,应缴纳土地增值税1234.8万元。

  具体计算:

不含息建造成本=1800+3600-320+1600=6680(万元)

扣除项目金额=6680x130%=8684(万元)

增值额=12800-8684=4116(万元)

增值率=4116÷8684=47.4%,适用税率30%。应缴土地增值税=4116x30%=1234.8(万元)

【结果】

  筹划后,在进行记账报税企业可以减少成本401.4万元(1636.2-1234.8)可见,提高房产售价,适度加大建造成本,使增加的建造成本得到补偿,可以降低土地增值税的增值率。如果是普通标准住宅,可以免缴土地增值税;如果是非普通标准住宅,可以降低增值额、降低增值率,使得土地增值税适用于较低税率。

  政策依据

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6)第十条规定:条例第七条所列四级超率累进税率,每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比

  例数。

  计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  ()增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30%

()增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%

()增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%土地增值税税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%

()增值额超过扣除项目金额200%

  土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%公式中的5%15%35%为速算扣除系数。

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