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【税务筹划】规划合理定价,获得最大利润  

周放是小盈代理记账公司的老客户了,周放经营了一家房地产开发公司,最近公司建成并待售一栋商品房,预计收入在23000万到24000万。为了开发这个商品房支出的土地转让金为3000万元,房地产开发成本为10000万元利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明,假设城建税税率为7%,教育费附加为3%,当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%

如何为该公司筹划,使其房价在同行业中较低,又能获得最佳利润?小盈建议通过合理定价进行筹划。

  【分析】

  在出售普通标准住宅问题上,企业是完全可以利用合理定价的方法,使自己保持较高竞争力的同时,又能获得较佳利润。千万不可盲目提价,有时较高价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。

  假设某房地产开发企业建造一批商品房待售,除销售税金及附加外的全部允许扣除的项目金额为A,销售的房价总额为X,假设可扣除的销售税金及附加为5.5%X

  如果纳税人欲享受起征点的照顾,那么最高售价只能为X=1.2(A+5.5%X)(X-A-5.5%X)/(A+5.5%x)<20%,解得X=1.2848A。企业在这一价格水平下,既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于此数,虽也能享受起征点照顾,但只能获得较低收益。

  如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的,此时增值率略高于20%,即按增值率50%以下的税率30%缴纳土地增值税,只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加,提价才是有意义的。

  假设提高价格Y单位,则新的价格为X+Y,新增的销售税金及附加为5.5%Y。允许扣除的项目金额为:A+5.5%X+

  5.5%Y;房地产增值额为:X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;缴纳的土地增值税为:30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)

  企业欲使提价带来的收益超过因突破起征点而新增的税负,就必须满足:Y>30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,其中X是增值率为20%时的售价,可以解得Y>0.0971A

  除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为:3000+10000+(3000+10000)x10%+(3000+10000)x20%=16900(万元)

  (1)公司要享受起征点优惠,又想获得最佳利润,则最高售价应为:16900x1.2848=21713.12(万元),此时获利3618.9万元(21713.12-16900-21713.12x5.5%)。当价格定在23000~23618.9万元时,获利将逐渐增加,但都小于3618.9万元。

  (2)公司要适当提高售价,则提高的价格至少要大于1640.99万元(16900x0.0971)。即总房价至少要超过25640.99万元,提价才会增加总收益,否则提价只会导致总收益减少。

  所以,当销售收入预计在23000~24000万元时,公司应选择23618.9万元作为自己的销售价格,使自身的房价较低,增强竞争力,又能给公司带来较大的利润。当然,如果公司能以高于25640.99万元的价格出售商品房,所获利润将会进一步增加。

  【对比】

  筹划前,当销售收入在23620万元时,能获利3794.63万元(23620-16900-23620x5.5%)x(1-30%)

  筹划后,当销售收入在23610万元时,能获利5411.45万元(23610-16900-23610x5.5%)

  【结果】

  销售收入增加,按理企业利润也同比增长。但是通过对比,在特定条件下,房地产企业销售收入增长,并不一定带来利润的增加。本例中,销售收入增加100万元,记账报税利润却减少1616.82万元。

  政策依据

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6)第十条规定:计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

  ()增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30%

  ()增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%

  土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%

  ()增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

  土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额x15%

  ()增值额超过扣除项目金额200%

  土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%公式中的5%15%35%为速算扣除系数。

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